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时间:2022年09月06日

楼市拐点已现 终结高增长时代

2010至2012年间,全国新建住宅销售量平均增幅跌至6%,低于房改以来的年增幅水平。

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据近日发布的《中原地产研究2012年年刊》统计,2010至2012年三年间,全国新建住宅销售量平均增幅跌至6%,显著低于房改以来平均20%的年增幅水平。这是自1998年以来,第一次连续三年出现全国新房销售量增幅下滑的趋势,标志着转折的拐点已经出现,历时十五年的中国房地产行业的高增长时代或已终结,一个均衡增长的时代正在开启。

施工放缓上游行业受累

随着调控持续,销售增长放缓,市场存量快速攀升。2012年初,中原集团研究中心监测的十家标杆房企存量接近2008年历史高位。在城市层面,部分有存量数据公布的城市也接近或达到历史最高水平。

在此情况下,开发商纷纷放缓施工建设活动,减少新开工量。2012年4月起,全国累计新开工面积出现同比负增长。

与新房销售市场的放缓相比,施工建设活动的放缓对整体经济的影响更大。由于房地产行业影响面广,诸多上游行业如钢铁、有色金属、水泥、建筑机械等均受新开工下降影响出现显著下滑。而此时的国内经济又遭遇外需疲弱、结构转型等压力,也出现放缓迹象。

以全国的钢材、水泥价格为例,2012年初均出现大幅下降,趋势与新开工市场的下跌相同。随着价格下降,市场需求低迷,上游行业的库存也开始快速上升,房地产新开工的放缓开始波及到上游行业。

正是在这一背景下,政策在年初即出现调整:一方面货币政策转向,逐步放松流动性,准备金率、利率在2012年初分别下调。同时,房地产调控政策出现微调,首套自住房需求受政策倾斜。但由于楼市整体仍在限购、限贷的调控压力下,新开工持续回落的势头并未改变。

新开工下滑复苏有待时日

2012年初,库存高企、新开工下跌的局面与2008年末非常相似。2008年末,中原集团研究中心监测十家标杆房企库存消化率达到个月的历史高位,新房销售市场低迷,因此全国新开工面积自2009年2月起出现负增长。但在“四万亿”、降息、减税等一系列鼓励住房消费窃衣属政策的扶持下,房地产销售大幅反弹,市场存宜高速低压成型量快速消化,8个月后新开工面积恢复增长。

据《中原地产研究2012年年刊》统计,2012年初,十家标杆房企库存达到12个月,接近2008年峰值,但已不可能重回2009年宽松政策局面。政策微调下,市场虽有回升,但限购、限贷压力仍在,成交量回升速度远逊于3年前。临近年末,市场库存仍在相对高位,标杆房企库存率尚有9个月左右,部分城市库存量仍处高位。按此趋势推算,此轮新开工下跌周期将长于2009年。截至11月,全国新开工面积已连续7个月累计负增长,尚未出现走出低谷的迹象。因此新开工量的重新增长,预计还需要6个月左右时间。

展望后市将持续平稳发展

2009年以前,国内房地产市场持续十年的高增长,离不开市场和政策两方面的支撑。

市场方面,由于房改前计划经济下较低的居住水平为后继的高增长提供了空间。房改后,市场取代了计划机制,成为资源配置的有效手段,推动了全国市场的持续高速发展。而政策方面,在房改初期以支持、鼓励住房消费为主,同时信贷、交易税费等方面没有额外限制,因此市场交易从地产业转向投资到新能源行业逐渐活跃。直到2005年以后,才陆续出台营业税、个税等调控政策抑制市场过快增长。

从宏观上看,过去改革开放三十多年积累的社会财富,在仅有十多年历史的房地产市场上集中体现,造成了房地产市场的持续高增长。但展望未来,市场和政策面的支撑因素都在发生改变。

市场渐趋成熟增长空间减小

据《中原地产研究2012年年刊》介绍,由于经济和房地产市场发展存在差异,因此国内楼市有一二三线城市的划分。其中北上广深四大一线城市房地产发展起步最早,新房市场成交量在2005年即达到顶峰。随后,由于可建土地面积减少,二手住宅市场日趋成熟,新房销量逐步滑落。但同时,二三线城市仍处市场发展初期,依然保持稳定的高增长。在这一趋势下,近两年,心叶榕一线城市占全国新建住宅销售面积的比重仅为5%,前30位主要城市则占20%,广她表示大二三线发展中城市成为全国楼市增长的主要动力。

但近两年,在调控压力下,此前一直保持高速增长的发展中城市也出现了放缓的迹象。尤其是2012年,在一二线主要城市率先反弹后,其他发展中城市仍未走出低谷。对这些城市而言,一方面需要及时调整价格水平,以适应当地市场需求;另一方面也需要时间来消化此前的过快发展。

随着国内经流痕和熔接线是免喷涂材料利用中的难点济结构转型,增长速度放缓以及人口年龄结构的变化,未来支撑市场高增长的外部因素将会减弱,楼市难以再现20%以上的高增长。但同时该年刊也指出,中国经济仍保持着相对较快的增长速度,城市化尚在进行中,房地产市场依然可保持稳健增长。(刘晓颖)

来源:上海商报

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